截至2026年6月，中国基础设施公募REITs市场已上市产品42只，总市值突破1200亿元。从2021年首批9只产品试点至今，仅五年时间便实现了跨越式发展。

底层资产多元化

早期REITs主要聚焦高速公路、产业园和仓储物流等传统基础设施。2026年，新能源发电（光伏电站、风电场）和数据中心REITs成为发行主力，两类资产合计占新发行的45%。消费基础设施REITs（购物中心类）也在今年实现突破，首批3只产品成功上市。

投资表现与价值

过去一年，已上市REITs平均分红收益率约4.5%，叠加净值增长，综合回报率约7%。在利率下行环境中，REITs稳定的现金分派对机构投资者吸引力显著。保险资金和企业年金是最活跃的配置力量。

展望未来，REITs有望从基础设施向商业地产、长租公寓延伸。监管层已启动商业物业REITs的试点研究。如果政策落地，中国REITs市场规模有望在三年内达到5000亿元，成为资本市场的重要品种。